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当前学科：房地产估价案例与分析
题目：
单选题
某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/M
2
；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/M
2
。
A
4644
B
5192
C
5308
D
5500
答案：
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温县粮食局下属企业焦作市药用辅料厂，兼并了焦作市第三制药厂。这件事不仅开创了温县工业发展史上的先例，而且在全县以至整个焦作市都引起了强烈反响。焦作市第三制药厂1980年建成投产，占地46000平方米，职工641人，年产淀粉10000吨，曾有过辉煌的历史，产品在1988年前畅销十多个省、市，远销日本、菲律宾、马来西亚等国，年利润100多万元。但由于设备老化，工艺技术落后，管理混乱，淀粉出品率低，产量质量不稳定，客户愈来愈少，企业效益下降，特别是投资600万元新上的年产5000吨的葡萄糖生产线半途而废，使企业不堪重负而被迫停产。停产时，固定资产和债权总额只有1088万元，债务却达2100万元，相抵后亏损1012万元。焦作市药用辅料厂1987年7月正式投产，占地3500平方米，职工180人，固定资产110多万元，年生产淀粉5000吨。由于设备和工艺技术先进，管理科学规范，淀粉产量稳定，质量好，供不应求，年产值1500万元，利润140多万元，生产经营形势蒸蒸日上。面对这种情况，粮食局局长原志高产生了一个大胆的想法，何不借机让药辅厂将三药厂兼并？药辅厂虽暂时背个大包袱，但不久便可形成规模，成为抵御市场风浪的强者。思忖再三，他决定召开班子会议一议。会上，原局长刚把这一想法说出，立刻遭到了多数班子成员的强烈反对。有人说，自古以来都是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，还没听说过小鱼吃大鱼；有的说：药辅厂效益再好，让它背上这个大包袱，非把它压趴下不可；有的说，风险太大了，万万使不得。结果会议不欢而散。这件事传到了社会上，三药厂职工的反映也传入了原局长的耳朵，各方人士纷纷议论，各执一词，莫衷一是，多数持否定态度。面对重重阻力，他反复考虑：要想干成一件事，哪有不冒风险的？在市场经济条件下，企业要生存和发展，必然要冒一定的风险，只要有50%以上的成功把握，这件事就敢干。改革开放以来，粮办企业从无到有，从小到大，不断上规模，跨台阶，走过的不正是这样的路吗？于是，他一方面组织有关人员对两个厂进行综合考察，一方面要求班子成员对这件事也要进行调查研究，每人都必须拿出有说服力的意见来。专门研究兼并问题的局长办公会如期召开，主题就是“究竟敢不敢让‘小鱼’吃‘大鱼’”。讨论在平和而又认真的气氛中进行，大体上有两种意见：一种意见是不敢。理由有四点：①药辅厂规模小，小马拉不动大车。②药辅厂兼并三药厂，不仅会拖垮药辅厂，还会累及全局的利益。③淀粉市场饱和，竞争十分激烈，再去争市场，困难可想而知。④三药厂职工抵触兼并。另一种意见是：敢。其理由也有四点：①药辅厂兼并三药厂可以充分发挥粮办企业借粮生产的优势，不断壮大实力。②三药厂产品质量长期上不去，问题在于关键性的工艺技术问题没有解决好，药辅厂有从上海高薪聘请的技术专家，可以从根本上解决淀粉生产工艺和质量问题；葡萄糖国内已有先进工艺，只要引进，便可解决质量问题。③从长远看，药辅厂的规模难以抗击大风大浪，年产淀粉规模至少要在万吨以上，才不至于在激烈的市场竞争中被淘汰。三药厂的厂房设备稍加投资改造，不仅可使淀粉生产能力扩大2倍，还可以进一步扩大葡萄糖生产规模，形成新的经济增长点。④三药厂的干部职工，绝大多数素质是好的，只要归还他们集资的本息和补发他们的工资，就可以把他们的工作积极性调动起来。通过摆事实，讲道理，两种意见终于趋向统一，一致决定让药辅厂这条“小鱼”吃掉三药厂那条“大鱼”。于是出现了文章开头的那一幕。
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